Выбираете участок для дома и пытаетесь понять, что лучше: ИЖС, СНТ или ДПН?

Тогда эта информация для вас.
Почему важно знать назначение земли, которую вы покупаете? Потому что последствия могут быть разные: от штрафа до сноса уже построенного дома. К сожалению, незнанием различий в назначении земель успешно пользуются мошенники, выдавая участки для сада за участки для постоянного проживания.
ПОЧЕМУ ВОЗНИКАЕТ ПУТАНИЦА
  • Раньше частные дома для круглогодичного проживания можно было строить только на землях специально отведенных под индивидуальное жилое строительство (ИЖС). Зарегистрировать такой дом и оформить регистрацию по месту проживания или пребывания, т.н. прописку было возможно только участках, которые расположены в пределах земли жилых поселений.
  • Участки в СНТ (садовое некоммерческое товарищество) и ДНП (дачное некоммерческое партнерство) могли располагаться только на землях сельскохозяйственного назначения. Эти земли отводились специально для дачной и садовой деятельности. Дома могло не быть вообще, а если и есть — то домик, в котором вы периодически бываете, храните огородный инвентарь, но который не является для вас единственным и основным жильем.
Но законодательство постоянно меняется, появляются новые трактовки, того, где можно строить дом, оформлять прописку и т.п. Все это приводит к путанице, и возможности мошенникам обманывать покупателей.
Ниже вы найдете основные плюсы и минусы ДПН, СНТ и ИЖС. Мы рассматривали их с точки зрения земли именно под жилой дом. Потому что если вам хочется участок для приезда по выходным, постройки дачного домика и организации огорода с грядками, а проживаете вы постоянно в другом месте — для вас приведенные ниже различия не критичны.
ДНП

ПЛЮСЫ:

  • Как правило под ДПН отдают земли самой низкой ценности, поэтому кадастровая стоимость ниже, а значит и рыночная цена невысока.
  • Можно построить и застраховать дом как дачный.
МИНУСЫ:
  • Какой бы дом вы не построили — он будет считаться дачным. А сама почва под ДПН не предназначена для постройки больших сооружений.
  • Никто не должен снабжать земли ДПН светом, газом, водой и дорогами. Все эти вопросы хозяева дач решают своими силами и за собственные средства.
  • Иногда физически невозможно организовать подключение коммуникаций к ДПН, поскольку изначально это и не предусматривается по назначению земель. Земли сельхоз назначение предназначены для организации сада и огорода.
  • Если к участкам ДПН уже проложены дороги, подключены газ, свет, вода, то как правило цены на такие участки очень высокие.
  • Никто не должен обеспечивать жителей ДНП близостью больниц, магазинов, школ, детских садов — приходится ездить в ближайший поселок или город.
  • Крупные банки крайне редко оформляют ипотеку на такие участки.
  • Нельзя оставить участок пустым — обязательно должна быть постройка домика, в отличии от СНТ.
СНТ

ПЛЮСЫ:

  • Земли обладают хорошей плодородностью.
  • Участки для СНТ чаще расположены в экологичных районах.
  • Как правило имеют подъезд хотя бы для специального транспорта.
  • Цена чаще ниже чем ИЖС.
  • Не обязательно строить дом — участок можно использовать просто как сад.
МИНУСЫ:
  • Никто не должен снабжать земли СНТ светом, газом, водой и дорогами. Все эти вопросы хозяева участков решают своими силами и за собственные средства.
  • Чаще всего, если не организовано подключение коммуникаций, то либо это невозможно, либо стоит очень дорого.
  • Иногда физически невозможно организовать подключение коммуникаций к участкам, поскольку изначально это и не предусматривается по назначению — земли сельхоз назначение предназначены для организации сада и огорода.
  • В жилье на участке СНТ прописаться зачастую бывает невозможно, так как дом стоит на земле сельскохозяйственного назначения.
  • Если к участкам уже проложены дороги, подключены газ, свет, вода, то как правило цены на такие участки очень высокие.
  • Участки могут располагаться очень далеко от населенных пунктов, а значит и больниц, магазинов, и образовательных учреждений.
  • Крупные банки крайне редко оформляют ипотеку на такие участки.
ИЖС

ПЛЮСЫ:

  • Земля специально отведена под строительство жилых зданий, домов, коттеджей.
  • Участки находятся в пределах жилых поселений с развитой инфраструктурой.
  • На земли ИЖС распространяются социальные нормы по обеспечению жителей социальной инфраструктурой и коммуникациями: детские сады, школы, больницы, магазины, водоснабжение, электричество и т. д.
  • Развитие таких земель проводится администрацией района и области в соответствии с генпланом. А значит заранее определены сроки благоустройства.
  • В доме, построенном на участке ИЖС легко получить прописку и собственный адрес.
  • Можно указывать данный адрес как почтовый, куда обязаны доставлять корреспонденцию. А значит — можно указывать его при трудоустройстве, создании ООО или ИП, при кредитовании т.п.
  • За постройку дома на участке ИЖС можно оформить налоговый вычет.
  • Участок ИЖС принимается банками в качестве залога при оформлении ипотеки.
  • На участке ИЖС ваш сосед не завед коров и т. п., потому что нельзя.
  • На ИЖС невозможно выкупить соседние участки поселка под засев странных растений, склады и т. п.
  • Действуют нормы и правила проживания на участках ИЖС.
МИНУСЫ:
  • Перед началом строительства дома нужно будет разработать проект и получить разрешение на его строительство.
  • Покупая отдельно стоящий участок ИЖС или в деревне — вы рискуете все вопросы, связанные с обеспечением коммуникациями решать от своего имения лично. В отличии от законно организованных поселков с участками ИЖС.
КАКИЕ ИЗ ЭТОГО ВЫВОДЫ?
  • Каждый вид земли хорош для своего прямого назначения. В условиях меняющегося законодательства необходимо помнить, что правила использования земли разного статуса может менятся. Это не относится к тем участкам, что уже купили и оформили в собственность.
  • Если вы хотите построить дом и оформить как жилой, и получить прописку — независимо от типа земли нужно соблюсти все существующие ГОСТы и правила СНиПов по строительству.
  • Отказать в прописке на землях ИЖС не могут, а вот на землях СНТ и ДПН иногда нужно получать прописку уже только через суд.

    Но даже через суд получить прописку на участке ДПН или СНТ можно только сам поселок организован законно. В противном случае — в регистрации откажут.
  • Наличие коммуникаций и социальной инфраструктуры гарантировано только на землях ИЖС.

    Никакие блага цивилизации на землях СНТ и ДНП никто гарантировать и создавать не должен. Можно пробовать самостоятельно, но не всегда есть такая возможность физически, а если и есть — то стоимость обычно запредельно высокая.
  • За порчу имущества на участках СНТ и ДНП от чрезвычайных обстоятельств: лесные пожары, наводнения, разрушения фундамента и т. п. — не предусмотрено компенсаций, даже если вы в итоге живете на даче круглый год, как в единственном доме. Даже страховые компании ограничивают суммы выплат за порчу такого имущества минимальными размерами.
  • Узнать точное назначение участка, который вы покупаете можно обратившись в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по телефону или через электронную почту, а так же в выписке из ЕДИНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕЕСТРА (ЕГРП).
Что касается рыночной стоимости участков любых типов земель – она не может быть ниже кадастровой, а вот максимальная планка не определена.
В нашем поселке стоимость сотки от 39 т.р. При этом все участки имеют статус ИЖС. В поселке два микрорайона, которые постепенно заселяются. В поселке есть водопровод, электроэнергия, газ. До поселка ведут асфальтированные дороги. В 5 минутах езды есть больницы, школы, сады, магазины. В нем проживают семейные соседи.
Загородный поселок «Новоалексеевск»

Участки ИЖС от 5 соток.
Цены от 39 т.р./сотка.
5 мин. до г. Обь. Вода. свет, газ.
Заполните форму ниже, и мы пришлем вам буклет с описанием поселка и ценами участков.
Буклет придет вам на указанную почту в формате PDF.
Мы уважаем вашу приватность
Контактные данные нужны нам чтобы вас проинформировать, мы не передаем их третьим лицам.